Strategier til at maksimere energibesparelser i hele bygningen
Enhver langvarig afbrydelse af almindelige rutiner skaber muligheder for at gøre tingene anderledes, og det gælder også for driften af kommercielle kontorbygninger. Den næsten 2-årige pandemi-inducerede disruption har fremhævet, at industrien bedre skal afstemme energiforbruget med belægningen, og der er løsninger til ikke kun at afstemme energiforbruget med belægningen, men også til at reducere hele bygningens energiforbrug generelt. Uanset om bygningsejere og lejere proaktivt implementerer hybride arbejdspladsstrategier som diskuteret i del 3, bør ejere og lejere udforske følgende ideer til at reducere energiforbruget i hele bygninger i kommercielle kontorbygninger. Disse strategier blev anbefalet af ejere, lejere, ingeniører og konsulenter, som fokuserer på at optimere energiydelsen i kommercielle kontorbygninger.
Ændringer i lejemålet
Pandemien har fremhævet, at status quo-leasingpraksis låser ineffektivitet og hæmmer indsatsen for at reducere kulstofemissioner. Adskillige ændringer bør overvejes for at lette energireduktion i hele bygninger i kommercielle kontorer. Disse klausuler har til formål at motivere udlejere og lejere til aktivt at samarbejde om at reducere energiforbruget i hele bygninger ved at lave rimelige tilpasninger for at minimere energiforbruget og efterspørgslen fra basisbygningssystemer og lejers lokaler.1. Klausul om langsigtet lav-belægningsbestemmelse til bygningsservice
Standardbygningsserviceklausulen i kontorlejekontrakter, som blandt andet opstiller standarder, som udlejere skal opfylde, når de leverer HVAC til lejerrum, fungerer som et perverst incitament under pandemien. Udlejere er bange for, at lejere ikke vil betale husleje eller vil forsøge at opsige deres lejekontrakter, og udlejere er fortsat med at køle, opvarme og ventilere deres lejeres lokaler i normal åbningstid i overensstemmelse med lejekontraktens krav på trods af meget lav belægning. Det direkte resultat er reduktioner i hele bygningens energiforbrug i knapt besatte kontorbygninger i New York City, som er langt fra, hvad man kunne forvente eller ønsket. En ny bestemmelse om "Udvidet meget lav belægning" bør tilføjes til standardbygningsserviceklausulen, der definerer udlejerens og lejerens rettigheder og ansvar i tilfælde af en længere periode med meget lav belægning i bygningen eller i lejers lokaler. uanset om det er forårsaget af en folkesundhedskrise, ekstremt vejr eller en anden årsag. Denne bestemmelse bør give udlejer ret til at foretage rimelige ændringer af ydelser, der leveres til lejers lokaler eller til bygningens fællesarealer med det formål at optimere hele bygningens energiforbrug i perioden med længerevarende meget lav belægning.2. Termisk komfortstandarder / klausuler
Køle- og varmetemperaturkrav i lejemål er en stor synder i energispild i hele bygninger. I de fleste lejemål skal kontorer holdes ved en omgivelsestemperatur på 72 grader, kondensatorvand skal leveres til lejers lokaler ved 75 grader, og kølet vand skal leveres til lejers lokaler ved 53 grader. Bare en ændring af kravet til omgivelsestemperatur til 74 grader i kølesæsonen og 70 grader i opvarmningssæsonen (begge godt inden for ASHRAE-retningslinjerne) burde generere betydelige energibesparelser i hele bygningen ifølge ingeniører og bygningsejere; desuden ville disse afslappede temperaturstandarder være nemmere for ledere at implementere frem for at mikrostyre HVAC-distribution inden for lejers lokaler for at matche HVAC-leverancen til fluktuerende belægningsniveauer.3. Standarder for serverrum
Serverrum, der kræver køling 24x7 for at blive leveret af basisbygningssystemet eller af lejers enkeltstående klimaanlæg, er en væsentlig bidragyder til hele bygningens energiforbrug. Ifølge et nyligt Better Buildings-webinar er datacentre 10-100 gange mere energikrævende end almindelige kontorlokaler, og det kan være på tide at tage et nyt kig på køle- og fugtkrav til datacentre. IT-rum og datacentre holdes ofte i midten af 60'erne, men kan sikkert opbevares ved 77 grader eller varmere ifølge en bygningsejer, der er interviewet til dette projekt.4. Udlejer-lejer drift og vedligeholdelse (O&M) planer og periodiske koordineringsmøder
Udlejere og lejere bør indgå fælles drifts- og vedligeholdelsesplaner, der har til formål at optimere hele bygningens energimæssige ydeevne og minimere drivhusgasemissioner. Havde praksis med fælles drifts- og driftsplaner og regelmæssige koordineringsmøder for at gennemgå ydeevnen under de fælles drifts- og driftsplaner været udbredt i begyndelsen af pandemien, ville udlejere ikke have behøvet at overvinde deres modvilje mod at indlede energiforbrugsdiskussioner med lejere og kursrettelser. at afspejle meget lav belægning af kontorbygninger ville have været foretaget i den almindelige drift. Disse fælles drifts- og driftsplaner og periodiske koordineringsmøder bør kodificeres i lejekontrakten.5. Hybrid-arbejdspladsklausuler
For at lette implementeringen af menneskeklyngestrategien for den nye hybride arbejdsplads og for at fremme bedste praksis inden for energistyring i hele bygninger, bør der tilføjes en "hybrid arbejdsplads"-klausul, forudsat at hvis en lejer vælger at implementere en "hybrid" eller "flex" arbejdsarrangement efter pandemien, hvor dets medarbejdere arbejder dels på kontoret og dels eksternt, så vil lejeren være forpligtet til at bruge god tro og rimelige bestræbelser på at (a) gruppere sine medarbejdere faktisk på stedet til enhver tid til færrest mulige HVAC zoner, (b) installere tomgangssensorer, der vil begrænse HVAC-tilførselsluften i ubesatte HVAC-zoner og vil slukke for belysning i ubesatte HVAC-zoner, og (c) sikre, at elektrisk udstyr i ubesatte HVAC-zoner er slukket for at minimere stikbelastninger.
For at lette implementeringen af den tre- eller fire-dages arbejdsuge på kontoret, bør en lejer desuden vælge denne hybride arbejdspladsstrategi: (a) definitionen af åbningstider til HVAC-formål bør modificeres for at udelukke alle hverdage, som lejeren vælger at have. dets medarbejdere arbejder på afstand; og (b) rengøringsspecifikationen, der er knyttet til lejekontrakten, bør ændres for at udelukke fra rengøringskrav alle hverdage, som lejeren vælger at lade sine ansatte arbejde på afstand.
***
Tjek denne højtydende lejekontrakt 
der inkluderer mange af disse typer klausuler og er designet til at hjælpe bygninger i New York City med at nå de præstationsmål, der er fastsat i Local Law 97. Kernen i denne lejekontrakt er et ønske om ligeligt at fordele omkostninger og fordele ved energibesparelser mellem udlejere og lejere. Du kan lære mere om højtydende lejekontrakt på Institut for Markedstransformation internet side.
It-løsninger
Under hele pandemien fokuserede søgen efter årsagen til vedvarende højt energiforbrug på lejersiden på stikbelastninger. Dette skyldes, at det meste af belysningen i kontorlokaler, der ikke bliver brugt, sandsynligvis er slukket enten af sensorer eller manuelt, og fordi bygningens HVAC overvejende drives og kontrolleres af bygningsejere. Udlejere og tredjepartsudbydere har været hurtige til at pege på de IT-stikbelastninger, der er nødvendige for at understøtte fjernarbejde, som en nøgleårsag til, at kontorlejers energiydelse under pandemien har været skuffende, og i forlængelse heraf hvorfor hele bygningens energiforbrug ikke gjorde det. falde mere på trods af meget lav belægning i kontorbygninger. Derfor bør lejere ud over at anvende effektive plug load management-programmer i hele deres lokaler udforske følgende it-løsninger for at reducere deres energiforbrug markant.
1. Virtuelle private netværk
Pandemien har kastet et skarpt lys over den udbredte praksis med at kræve, at medarbejdere arbejder eksternt for at logge ind på deres virksomhedsnetværk via deres kontor-pc'er. Resultatet har været tomme kontorbygninger fyldt med altid tændte, energikrævende pc'er. I stedet for at kræve, at medarbejderne logger på deres virksomhedsnetværk via kontor-pc'er, bør virksomheder erstatte pc'er med bærbare computere, der gør det muligt for medarbejderne at logge ind på netværk via virtuelle private netværk eller VPN'er. En igangværende undersøgelse, der undersøger denne løsning i et ingeniørfirmas hovedkvarter, antyder, hvor effektiv den kan være til at reducere kontorets energiforbrug, når medarbejderne arbejder på afstand. En energisyn afslørede, at 75 % af dette ingeniørfirmas efterspørgsel efter baseload-elektricitet under pandemien skyldtes altid tændte kontor-pc'er. Da 55 % af kontorets pc'er blev udskiftet med bærbare pc'er, og medarbejderne med bærbare pc'er fik mulighed for at oprette forbindelse til firmaets netværk via en VPN, faldt efterspørgslen efter baseload-elektricitet med en tredjedel.
2. Cloud-baserede servere
Det samme ingeniørfirma undersøger udskiftning af fysiske servere placeret i serverrum med virtuelle servere i skyen. Cirka 10 % af lejerens baseload-elektricitetsefterspørgsel under pandemien kunne tilskrives servere, som forbruger elektricitet og køletjenester 24x7. Overgangen til cloud computing-centre, som viser sig at være langt mere effektive i deres energiforbrug end traditionelle computercentre placeret på kontorer, tjener et dobbelt formål, nemlig ikke kun at reducere lejerens og hele bygningens energiforbrug, men også frigøre brugbar plads til lejer at bruge anderledes.
Eftermontering af bygnings HVAC-systemer
Mens lejere bør fokusere på at reducere energiforbruget fra IT-stikbelastninger, bør bygningsejere fokusere på at reducere energiforbruget fra basisbygnings HVAC-systemer. HVAC-systemer bruger meget mere energi end belysning eller stik og var de sværeste systemer at optimere til energieffektivitet selv før pandemien. Muligheder for at udforske er anført nedenfor.
1. Flere HVAC-zoner
Pandemien fremhævede, at mange udlejere er hæmmet i deres bestræbelser på at tøjle hele bygningens energiforbrug på grund af mangel på tilstrækkeligt granulerede HVAC-zoner i byggesystemet og mangel på opdaterede HVAC-styringer i bygningssystemet. I ældre bygninger kan der være så få som 2 eller 3 bygningssystem HVAC-zoner selv i en 1MM kvadratfodsbygning. Resultatet er, at selv nogle få beboere på få etager kan kræve levering af VVS til hundredtusindvis af kvadratmeter. Ingeniører bør tage et nyt kig på omkostningerne og energibesparelsesmulighederne ved at tilføje flere HVAC-zoner for at være smidigere i fremtiden som reaktion på svingende belægning.
2. Distribuerede HVAC-systemer
Nogle eksperter har endda stillet spørgsmålstegn ved, om centraliserede bygnings-HVAC-systemer – almindelige i klasse A-kontorbygninger – er at foretrække effektivitetsmæssigt frem for systemer med DX-enheder, der kan tildeles etage-for-gulv, under forhold med meget lav eller svingende belægning. En anden potentiel løsning at overveje er et distribueret VRF (variabelt kølemiddelflow) split unit HVAC-system, der gør det lettere at lukke ned for AC-distribution i ledige kontorområder. VRF'er kan have bedre anvendelighed i forstadskontorparker end i højhuse i kontorbygninger i New York City, da der skal være udendørs plads til kompressor-/varmevekslerenheder, men denne mulighed bør undersøges nærmere.
Dataansvarlighed og gennemsigtighed
Informationsdeling gør det muligt for bygningsejere og lejere at identificere og adressere ineffektivitet i energiforbruget, lære af hinanden og fremme et mere samarbejdsforhold. Afsløringen af, at en større lejer i finanssektoren kun har én undermåler til flere etager af sit kontorlokale i New York City og ikke er i stand til at fejlfinde selv store stigninger i sit eget elforbrug, er en skarp påmindelse om, at mange (hvis ikke de fleste) lejere mangler granulært elforbrug og efterspørgselsdata, der er nødvendige for effektivt at styre deres elforbrug. Uden brugbare data er lejere hæmmet i deres evne til effektivt at styre deres eget energiforbrug, langt mindre effektivt samarbejde med deres udlejere.
1. Real Time Energy Management
Real Time Energy Management (RTEM) er en løsning til at levere mere granulære data. RTEM er kombinationen af bygningsdataindsamlingssystemer med dataanalyse, der kan vise bygningsledelse og lejerfaciliteter den faktiske tilstand af energiydelse på system- og slutbrugerniveau i realtid. Tredjepartstjenesteudbydere fanger løbende data såsom sætpunkter, strømbelastninger, strømningshastigheder, temperatur og fugtighed og leverer oplysningerne tilbage til webstedsoperatører med detaljerede anbefalinger til forbedring af driften og omkostningseffektive kapitalprojekter.
Konklusion
Dette projekts interviews med nøgleinteressenter involveret i energistyring af kommercielle bygninger afslørede mange forpassede muligheder for at spare energi under pandemien. Disse forpassede muligheder førte til energireduktioner i hele bygningen på kun 10-30 %, mens belægningen faldt til næsten nul. Samtidig har den pandemi-inducerede disruption dog afsløret et langt større antal energibesparelsesmuligheder, både for driften generelt og for den nye hybride arbejdsplads. Disse fremadrettede muligheder har magten til at hjælpe kommercielle bygninger med at nå tættere på COXNUMX-neutralitet, opnå de ambitiøse COXNUMX-reduktioner, der er nødvendige for at tilpasse sig Paris-aftalen, og overholde de seneste love om klimahandlinger i staten New York og New York City.
***
Denne serie, der er skrevet af Stephanie Margolis fra NYC Climate Action Alliance og Marc Rauch fra Environmental Defense Fund, er tilpasset fra Marcs rapport med titlen "Aligning Energy Use with Occupancy in New York City Office Buildings: Lessons Learned from the 'Great Disconnect ' og strategier for den nye hybride arbejdsplads." Data, der understøtter alle påstande, blev hentet fra en litteraturgennemgang om pandemisk og post-pandemisk kontorenergiforbrug, mere end to dusin interviews med bygningsejere, lejere, dataanalyseudbydere, ingeniører, arkitekter og andre fagfolk udført af Marc, daværende seniorspecialist, Energy Transition Strategy hos EDF, mellem oktober 2020 og maj 2021, og energiforbrugsdata leveret af bygningsejere, store lejere og tredjepartsudbydere. Vi vil gerne anerkende, at udtrykket 'The Great Energy Disconnect' første gang blev brugt af Urban Green Council ved et arrangement af samme navn den 8. december 2020.