Forklaringer på den store afbrydelse

Interviews med bygningsejere, lejere, udbydere af dataanalyse, ingeniører, arkitekter, bæredygtighedskonsulenter og andre fagfolk afdækkede en række barrierer, der forhindrede udlejere og lejere i at reducere mere energiforbrug inden for deres respektive kontrol, da belægningsniveauet faldt som følge af pandemien. Den virkelige fiasko, der ligger til grund for den store afbrydelse, er imidlertid hverken en fejl hos udlejere eller en fejl hos lejerne. I stedet er det deres manglende samarbejde.

Udlejer/Basisbygningssidebarrierer for energibesparelser ved lav belægning

1. Møde Leje VVS-krav

New York City-udlejere var enige om at identificere hovedårsagen til, at de blev ved med at opvarme og afkøle næsten tomme lejerrum: for at holde huslejen flydende. Da stort set alle kontorlejekontrakter kræver, at udlejer vedligeholder de lejede lokaler ved temperaturer og relativ luftfugtighed inden for et defineret interval, kunne undladelse heraf have givet grund til, at en lejer kunne opsige lejemålet og ophøre med at betale husleje. Uden disse lejebetalinger ville kommercielle udlejere finde sig selv uden evnen til at betale deres realkreditlån, betale deres ansatte og sælgere og opfylde forpligtelser over for deres investorer. I en kontekst med enorm økonomisk usikkerhed og med kommercielle udlejere i overlevelsestilstand, henvendte de sig ikke til deres lejere for at diskutere nedskæring på HVAC-servicen for at reducere energiforbruget i hele bygningen. Fra et bæredygtighedsperspektiv fungerede disse standardlejeklausuler som et perverst incitament, hvilket resulterede i opvarmning og afkøling af mange millioner kvadratmeter tomme kontorlokaler.   

2. Forebyggelse af skader på cirkulerende vandsystemer

Selvom udlejere ikke følte sig begrænset af lejekrav, ville de stadig ikke have været i stand til blot at lukke deres basisbygnings HVAC-systemer. Bygningssystemer, der er afhængige af cirkulerende vand, såsom køle- eller kondensatorvandbaserede klimaanlæg og cirkulerende varmtvandsvarmesystemer, står over for en lang række udfordringer, når de udsættes for længere tids ubrug. Når først cirkulerende vandsystemer får lov til at nedbrydes ved længere tids brug, er der også risiko for fejl, når de tændes igen, hvilket nødvendiggør dyre reparationer eller udskiftninger. Sagt på en anden måde, selv næsten tomme bygninger er ikke mølkuglebygninger.

3. Forebyggelse af skader på bygning og lejerrum på grund af fugt

En separat, men relateret, grund til, at energiforbrugende HVAC-systemer i basisbygninger ikke bare kan slukkes i længere perioder i næsten tomme bygninger, er potentialet for skader fra opbygning af fugt. Airconditionanlæg afkøler ikke blot luften; de affugter det. Uden affugtning kan der opstå kondens, som igen kan føre til skimmelvækst inde i bygningens klimaskærm eller på indvendige bygningsflader. 

4. Overholdelse af ASHRAE COVID-19 retningslinjer

Da det blev klart, at COVID var en luftbåren sygdom, udstedte ASHRAE retningslinjer i maj 2020 for at sikre sundhed og sikkerhed for beboere i kommercielle bygninger. Selvom de var velmente, havde disse retningslinjer en tendens til at prioritere indendørs luftkvalitet på bekostning af energieffektivitet, og næsten alle udlejere, der blev interviewet, nævnte disse retningslinjer som en grund til, at energiforbruget i basisbygninger ikke faldt yderligere i deres bygninger. Især to anbefalinger opvejer eventuelle energireduktioner i basisbygningen: For det første at øge indtaget af udendørs luft og for det andet at installere højere klassificerede luftfiltre. Begge tilgange øger energiforbruget af HVAC-systemer markant, førstnævnte ved at nødvendiggøre mere afkøling eller opvarmning af udendørsluft og sidstnævnte ved at nødvendiggøre højere blæserhastigheder for at flytte luft gennem tættere filtre. 

5. For få basebygnings HVAC-zoner og/eller kontroller

Ud over leasingkrav og ASHRAE COVID-retningslinjer er årsagen, der oftest nævnes af udlejere og konsulenter til dårlig pandemisk energiydelse, manglen på tilstrækkeligt granuleret basebygnings HVAC-zoneinddeling og -styring. Dette problem er især almindeligt i ældre bygninger (før 1980'erne). For eksempel, hvis en bygning på 1MM kvadratfod kun har 3 basisbygnings HVAC-zoner, og hver zone er 3 % optaget, selvom de 3 % er begrænset til bestemte etager i zonen, skal HVAC leveres til hele 1 MM kvadratfod . Det udbredte problem med for få basebygnings-HVAC-zoner har aldrig ført til en genudforskning af, hvorvidt centraliserede basisbygnings-HVAC-systemer, der er almindelige i klasse A-bygninger, altid er at foretrække frem for gulv-for-etage DX-enheder. 

6. Bygningsmekaniske systemer er ineffektive til lave belastninger

Bygningssystemer er ikke designet til at køre i bygninger, der er delvis tomme; under forhold med lav belægning fungerer de langt under deres maksimale effektivitet. Under et webinar arrangeret af Urban Green Council forklarede Shannon Kaplan fra AKF, at hvis en bygning har 3 kølere og for det meste er ledige, er det spild af energi at køre alle 3 kølere med lav effektivitet. Det ville være bedre at slukke for 2 kølere og betjene den resterende kølere med maksimal effektivitet. Selvom dette kan være bedre ud fra et energibesparelsesperspektiv, er det svært at implementere, da ændringen kræver omprogrammering af sekvenser og sætpunkter og parsing gennem en skræmmende mængde interaktive og kaskadeeffekter, der efterfølgende vil opstå. 

7. Udlejere mangler tredjepartsdataanalyse, der er nødvendig for integration

Mange kontorbygninger mangler den tredjeparts dataanalyse, der er nødvendig for at integrere realtidsbelægningsdata med driften af ​​deres bygningsstyringssystemer. Uden integrerede systemer bliver bygningsforvaltere oversvømmet med mængder af data, der ikke let kan analyseres, så de er nødt til at foretage manuelle justeringer af bygningssystemer i farten. 

Lejer-sidebarrierer for energibesparelser ved lav belægning

1. Lejere uforberedt på langtidsledige

Lejere var ikke parate til at forlade deres lokaler i måneder eller endda år, da ordrer om ophold i hjemmet ramte i marts 2020. I de tidlige faser af pandemien blev fjernarbejde betragtet som en kortsigtet udsigt, og fokus var på, hvordan hurtigt kunne økonomien genåbne. Da udsigterne til genåbning gentagne gange er blevet forsinket, er lejers facility managers ikke i stand til at engagere sig i langsigtet strategisk planlægning for at reducere energiforbruget i deres delvist eller overvejende ledige kontorer. 

2. IT-stik indlæses for at understøtte fjernarbejde

IT-stikbelastninger, der er nødvendige for at understøtte fjernarbejde, er en nøgleårsag til, at kun spidsbelastninger blev barberet af lejernes elektricitetsefterspørgsel under pandemien, og i forlængelse heraf hvorfor energiforbruget i hele bygninger ikke faldt mere på trods af meget lav belægning i kontorbygninger. Mange virksomheder anvender den praksis, at fjernmedarbejdere opretter forbindelse til deres virksomheds netværk ved først at logge på eksternt på deres kontorcomputere, i stedet for at få ansatte eksternt til at oprette forbindelse til skybaserede servere gennem virtuelle private netværk (VPN'er). Denne praksis betyder, at selvom kontorer er blottet for mennesker, er de uhyggeligt fulde af kontorcomputere og -skærme i aktiv brug. Som en klasse A-udlejer sagde: "nogle lejere forvandlede deres kontorer til distribuerede serverfarme." 

3. Mangel på detaljerede realtidsdata om elforbrug og efterspørgsel

Mange lejere mangler tilstrækkeligt detaljerede realtidsdata om energiforbrug, der er nødvendige for at udtænke en effektiv strategi til at styre energiforbruget. En slående illustration af denne hændelse blev leveret af en af ​​lejerne, der blev interviewet til dette projekt. En intern undersøgelse af en større lejer af finansielle tjenesteydelser, der besætter 850,000 kvadratmeter over 20 etager i en kontorbygning på Manhattan, viste, at lejeren oplevede en betydelig stigning i elforbruget i juni 2020 til niveauer, der oversteg forbruget i juni 2019 på trods af meget lav belægning. Mens facility managers tilbød flere mulige forklaringer, hvor hvert undermåler betjener flere etager i deres lokaler, var lejeren ikke i stand til at fastlægge en specifik årsag til stigningen. 

4. Manglende strategisk klynge af de relativt få medarbejdere på kontoret

Da medarbejderne begyndte at sive tilbage til kontorerne i sommeren 2020, lykkedes det ikke lejere at samle de relativt få ansatte på kontoret og tillod lejere at sprede sig over flere HVAC-zoner. Det betød, at en hel lokalitet skulle opvarmes eller køles til kun få medarbejdere. Mens den tydeligste indvirkning af ikke-klyngning er på øget brug af basisbygnings HVAC-systemer, påvirkes lejerens energiforbrug også, da spredte medarbejdere kræver mere belysning og aktive stikkontakter. Derudover skulle alle rum, hvor medarbejderne arbejdede, rengøres, hvilket resulterede i efter-timers belysningsbrug for rengøringspersonalet og øget stikbelastningsanvendelse til rengøring af udstyr. 

Samarbejde: Den manglende ingrediens til Pandemic Optimized Energy Use

Hatch Data, en tredjeparts dataanalyseudbyder, observeret i en oktober 2020 indlæg  at klassens bedste bygninger var i stand til at reducere energiforbruget med op mod 40 % eller mere på højden af ​​nedlukningsperioden, og uoverensstemmelsen mellem den nationale gennemsnitlige reduktion på 24 % og 40 % understreger den betydelige mulighed for at øge bygningens drift effektivitet ved at udnytte tiden til at foretage varige ændringer i bygningsdriften. 

At opnå denne reduktion på højere niveau kræver samarbejde mellem udlejere og lejere og rimelige boliger fra både udlejeres og lejeres side. Indtil videre har begge været mangelvare. Ikke en eneste udlejer, der blev interviewet til dette projekt, henvendte sig til sine lejere under pandemien for at diskutere ændring af leveringen af ​​basebygningstjenester; Selvom en lejer henvendte sig til sin udlejer, som indvilligede i at ændre basisbygningens HVAC-indstillinger for sommeren 2021 for at afspejle meget lav belægning i lejerens lokaler. Nogle få udlejere henvendte sig til lejere for at hjælpe dem med at styre deres eget elforbrug i deres lokaler under pandemien, og en lejer valgte at frakoble belysningspaneler som et resultat af denne interaktion. 

Selvom disse vellykkede eksempler på samarbejde var undtagelsen, illustrerer de potentialet for større energibesparelsesmuligheder, hvis samarbejdet kan institutionaliseres. 

Andre indlæg i denne serie

Del 1: Introducerer "Great Disconnect" og beskriver vigtigheden af ​​fænomenet.

Del 2: Dykker ned i årsagerne til den store afbrydelse

Del 3: Forklarer de mest sandsynlige hybride arbejdspladsstrategier til at matche forbrug med belægning.

Del 4: Fokuserer på gennemførlige og omkostningseffektive løsninger til at afstemme energiforbrug med belægning uanset belægningsprofil. 

Hvis vi skal omdanne vores eksisterende bygningsmasse til fremtidens bygninger, der kan nå mod CO2-neutralitet, skal vi forstå energiforbruget i kommercielle kontorbygninger for at informere om strategier og maksimere mulighederne for energibesparelser. 

***

Denne serie, der er skrevet af Stephanie Margolis fra NYC Climate Action Alliance og Marc Rauch fra Environmental Defense Fund, er tilpasset fra Marcs rapport med titlen "Aligning Energy Use with Occupancy in New York City Office Buildings: Lessons Learned from the 'Great Disconnect ' og strategier for den nye hybride arbejdsplads." Data, der understøtter alle påstande, blev hentet fra en litteraturgennemgang om pandemisk og post-pandemisk kontorenergiforbrug, mere end to dusin interviews med bygningsejere, lejere, dataanalyseudbydere, ingeniører, arkitekter og andre fagfolk udført af Marc, daværende seniorspecialist, Energy Transition Strategy hos EDF, mellem oktober 2020 og maj 2021, og energiforbrugsdata leveret af bygningsejere, store lejere og tredjepartsudbydere. Vi vil gerne anerkende, at udtrykket 'The Great Energy Disconnect' første gang blev brugt af Urban Green Council ved et arrangement af samme navn den 8. december 2020.