Kun ét projekt kan være den gnist, der fører til transformationsændringer. For RetrofitNY begynder vejen til CO2-neutral eftermontering i overkommelige flerfamilieejendomme i Bushwick, Brooklyn.
En fire-etagers bygning med 46 enheder bygget i 1931 er det første af RetrofitNY-pilotprojekterne i byggeriet. Ejendommen, der ejes af RiseBoro Community Partnership, vil reducere energiforbruget med 60-80 procent gennem en række højtydende forbedringer. Denne pilot er en del af et innovativt passivhus eftermonteringsdesign fra arkitekt og designer Chris Benedict, RA, til RiseBoros Casa Pasiva-projekt. Byggeriet begyndte i juli 2019 og forventes afsluttet i juli 2020, hvor lejere forbliver på plads under hele byggeriet.
Vi talte med Ryan Cassidy, direktør for bæredygtighed og byggeri hos RiseBoro, som delte teamets motivationer for at forfølge forbedringerne, indsigt i, hvordan de navigerede i design- og implementeringsudfordringer, og praktiske råd til ejere, der ønsker at påtage sig lignende projekter.
Økonomisk smart, missionsdrevet
Som det fremgår af sin mission, søger RiseBoro at frigøre samfundets potentiale til at trives, uanset oddsene. Dette vejledende princip driver organisationen til at udforske innovative løsninger til forbedring af de samfund, den tjener.
I 10 år har RiseBoro arbejdet med Benedict på nybyggeri af passivhuse med stor succes. Sammen påtager de sig nu deres første storstilede eftermontering med de samme Passivhus-standarder. Cassidy forklarer, at disse projekter ikke kun giver høj ydeevne og boliger af høj kvalitet, de er også økonomisk sunde. Ved at sænke driftsudgifterne er RiseBoro i stand til at øge en ejendoms nettodriftsindtægt, hvilket så øger organisationens mulighed for at geare privat gæld og sænke behovet for tilskud.
"Det er lidt dyrere på renoveringssiden, men vi er stadig i stand til at få det til at fungere," siger Cassidy. »Vi kan godt lide den måde, det fungerer på økonomisk. Det tilfører også en masse værdi til vores mission om at levere sikre og overkommelige boliger til lejere."
Forventede projektfordele
- Eliminer overophedning og underventilation for lejere
- Forbedre indendørs luftkvalitet med mere effektiv afbalanceret ventilation, udskiftning af usunde gaskomfurer i enheden med induktionsovne og fjernelse af olieopvarmningssystem
- Forbedre modstandskraften – Passivhusbygninger er bedre rustet til at opretholde komfort og sikkerhed under et strømafbrydelse
- Forenkle overholdelse gennem de næste 30 år med ændringer i bygningsreglementet
- Reducere carbon footprint
Denne bygning er en del af et flere byggeprojekt, der skal renoveres med samme innovative arbejdsomfang. Selvom NYSERDA yder finansiel støtte til bygningen, der er en del af RetrofitNY-piloten, blev klyngen med 12 bygninger muliggjort af den kombinerede ledelse hos boligbureauerne, der brugte skattefrie obligationer og 2.92 millioner dollars i subsidielån fra staten New York. Housing Finance Agency (HFA) og yderligere tilskudslån fra NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD). Richman-gruppen ydede syndikerede skattefradrag til projektet, og Chase Bank var rembursudbyder for HFA-obligationerne.
Deep Energy Retrofits med lejere på plads
De fleste ejendomsejere erkender, at en udfordring, der opstår ved enhver bygningsrenovering, stor som lille, er forstyrrelse af eksisterende lejere. Inspireret af netto-nul ombygninger i Europa, mener Benedict, at lignende transformationer kan ske for flerfamilieejendomme i staten New York, hvor lejere bliver boende i deres hjem.
Fremgangsmåden går ud på at lave de fleste forbedringer uden for de enkelte enheder.
"I stedet for at komme ind i alles lejlighed og ændre deres eksisterende systemer, eliminerer vi dem faktisk og kører den nye HVAC på ydersiden, der kommer gennem væggen og hænger en ny luftkildevarmepumpe, en mini split," siger Cassidy.
Derudover blev der udviklet en byggeplan i en enhed, der koordinerede byggedatoer omkring grupper af enheder på de samme linjer, hvilket sikrede adgang for hele linjen på samme tid for at minimere byggeforsinkelser og lejerforstyrrelser.
Planlagte opgraderinger til ejendommen omfatter:
- Nyt varmepumpe varme- og kølesystem og energigenvindingsventilator (ERV) monteret på tag
- Isolerende beklædning på ydersiden af bygning, der dækker rør og tilslutninger til de nye mekaniske systemer
- Energirigtige vinduer
- Nyt luftbarriere dræningsfly
- Varmt brugsvandsanlæg med højeffektive gaskedler installeret i det eksisterende distributionssystem
Ved at elektrificere sit HVAC-system sænker RiseBoro ejendommens CO2-fodaftryk, og snart vil det være økonomisk og operationelt muligt for ejere at elektrificere alle større mekaniske systemer, inklusive varmt brugsvand. Effektive varmtvandssystemer, der drives af naturgas, kan hjælpe med at mindske miljøpåvirkningen i mellemtiden, mens teknologien modnes til fuldt ud at elektrificere bygningen.
Lovmæssige hindringer fører til designændringer
Projektdesignet involverede også at navigere nogle få regulatoriske forhindringer. Den første var den fire tommer fortovsindgrebsgodtgørelse. Benedicts team appellerede til byen for en otte-tommer godtgørelse, som ville have givet mulighed for tykkere, mere omkostningseffektiv isolering og bedre formet kanalsystem. Ikke desto mindre var dette en designbegrænsning, som holdet var i stand til at omgås.
Forskrifterne kræver også separate udstødningssystemer til køkkener og badeværelser. Dette påvirkede designet af ERV'en, da færre kanaler og mindre udstyr ville have været muligt, hvis kombineret udstødning havde været tilladt.
Vejen til succes: Overvejelser for bygningsejere
Det er projekter som RiseBoros Casa Pasiva, der sætter standarden for industrien og hjælper med at vise vejen til en fremtid med bedre højtydende bygninger. Hvis du er bygningsejer, arkitekt, entreprenør eller anden leverandør af energiløsninger, der overvejer et lignende højtydende projekt, giver Cassidy følgende råd.
Koordinere med kapitalforbedringsprojekter
"Den bedste måde at lave disse typer eftermonteringer på er, når du har et økonomisk øjeblik, uanset om det er et rekapitaliseringsprojekt eller ny underwriting eller skiftende ejerskab, når du alligevel skal lave en form for kapitalprojekt, i stedet for at prøve at bygge et selvstændigt projekt, der føles som en gene for lejerne,” siger Cassidy. I RiseBoros tilfælde blev arbejdet udført sideløbende med et år 15 refinansieringskapitalforbedringsprojekt, der også omfattede køkken- og badeværelsesrenoveringer.
Find dit projekts mester
Cassidy råder til, at nogen tæt på eller personligt investeret i projektet fungerer som en mester. ”Der er tid og sted for rådgivere, men jeg synes virkelig, at ejeren eller designarkitekten eller bygherren skal være eksperten. En af de tre på udviklingsteamet skal være sagens forkæmper og lede anklagen,” siger Cassidy.
Cassidy tilføjer: "Arbejd med en arkitekt som Chris Benedict eller en af de få udvalgte, der virkelig er forpligtet til at bruge tid på at få alle detaljerne rigtige. Det er nemt for mig som ejer at tale om projektet, men Chris er ham, der brugte halvandet år på at koordinere alle detaljerne og grave i projektdetaljerne for at sikre, at det kunne fungere.”