Retningslinjer for arealanvendelse og regulering
En introduktion til lokale myndigheder og ejendomsejere
Denne guidebog giver et overblik over arealanvendelse og lovgivningsmæssig vejledning for at hjælpe samfund med at lette overgangen væk fra kraftværker med fossile brændstoffer. Ejendomsejere og lokale regeringer opfordres til at koordinere direkte med statslige og føderale agenturer, som har betydelig ekspertise inden for miljø, fast ejendom og andre regler, der kan være nødvendige.
Arealanvendelse og reguleringsmæssige hensyn
Regler for arealanvendelse kan påvirke nedlukningsprocessen for kraftværket på ethvert trin i processen. Følgende faktorer og spørgsmål bør overvejes:
Site kontrol
Hvem vil have kontrol over stedet under ombygningsfasen?
- Det er vigtigt, at enheden med kontrol på stedet er villig til at deltage
- Forsyningsselskaber og private ejere kan kontrollere ombygningens tidslinje og overordnede genbrugsstrategi inden for fællesskabsbestemmelser og økonomisk kontekst
- Offentlige styrelser og kommuner har mulighed for at ombygge stedet med en kombination af både offentlige og private partnerskaber og finansiering
Stedets faciliteter
Hvilke faciliteter findes allerede på siden?
- Adgang til havnefronten og havnefaciliteter giver muligheder for rekreation, transport og turisme, men kan kræve yderligere robusthedsplanlægning
- Naturgasledninger og transmissionsstationer, som måske eller måske ikke kan flyttes.
- Infrastruktur, der kan bruges til potentiel ren energi
- Eksisterende bygninger
- Visuel tiltrækningskraft
Økonomisk Udvikling
Er der muligheder for at udnytte stedet til økonomisk udvikling?
- Udvidelse af beskæftigelsesmuligheder og styrkelse af den lokale arbejdsstyrke bør være en prioritet
- Muligheder for at generere de skatteindtægter, der går tabt ved pensioneringen af et anlæg, bør undersøges
Land
Er der begrænsninger for arealanvendelse og/eller zoneinddeling?
- Omkostninger til oprydning vs. værdi af ejendom efter udvikling – overvej omkostningerne ved nedlukning, sanering og ombygning.
- Marked for ombygningsanvendelser, der imødekommer samfundets behov
Webstedsadgang
Hvor tilgængelig er stedet med bil, offentlig transport, tog, til vands eller til fods?
- Nærhed til jernbaner, havne og større motorveje bør overvejes for fremtidig industriel udvikling
- Hvis genbrugen giver mulighed for offentlig adgang, så vurder, om stedet og omkringliggende kvarterer kan håndtere øget trafik
Historisk bevarelse
Har det sted nogen væsentlige historiske strukturer eller følsomme områder?
- Eventuelle historiske eller arkæologiske strukturer/områder, der tidligere er identificeret, bør evalueres for at bestemme eventuelle indvirkninger på den fremtidige ombygning af stedet.
- Enhver ejendom beliggende i et lokalt eller nationalt historisk distrikt skal følge statslige og nationale regler.
Miljømæssige egenskaber
Har stedet miljøfølsomme områder?
- Tilstedeværelsen af vådområder og flodsletter bør identificeres, før man går videre med eventuelle genbrugsplaner.
- Identificer, om der er truede arter på eller ved siden af stedet?
Due Diligence
Due diligence af et websted er et vigtigt skridt tidligt i overgangsprocessen. Due diligence kan opdeles i to kategorier: miljømæssig due diligence og fast ejendom (ejendoms) due diligence. Det er vigtigt at koordinere med webstedets ejer eller operatør, fordi due diligence i nogle tilfælde allerede er gennemført.
Miljømæssig due diligence
Miljømæssig due diligence vurderer ejendommens miljøtilstand. Denne proces er nødvendig for at opfylde kravene til alle relevante forespørgsler (AAI), som beskrevet i Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act (også kendt som den føderale Superfund-lov).
Hvem udfører miljømæssig due diligence?
En miljøprofessionel/virksomhed kan udføre en vurdering (ofte kendt som en fase 1 miljøvurdering) for at identificere potentielle udslip af farlige stoffer og olieprodukter på ejendommen, såvel som andre miljøforhold, herunder skimmelsvamp, radon og asbest.
Due Diligence af fast ejendom
Due diligence i fast ejendom hjælper med at identificere egenskaber ved en ejendom, der kan påvirke evnen til at genbruge eller overføre ejendommen til en ny ejer, såsom eksisterende zonelovgivning, potentielle tilslutninger, bygningsforhold og indgreb.
Hvem udfører due diligence i fast ejendom?
Advokater og ejendomsmæglere kan hjælpe med at vurdere ejendomsværdi(er), udføre titelsøgninger og andre spørgsmål relateret til fast ejendom. Ingeniører kan være nødvendige for at vurdere bygninger og andre fysiske forhold, der potentielt kan påvirke genbrug af ejendommen.
Miljøvurderinger
Environmental Site Assessments (ESA'er) hjælper med at identificere og klassificere eventuelle sandsynlige eller eksisterende miljøforureningsforpligtelser. De er ofte et nødvendigt skridt for at opnå finansiering og er ofte vigtige brikker i ejendomstransaktioner. Stande er ESA'er, der er blevet etableret af American Society for Testing and Materials (ASTM) for at adressere "All-Appropriate-Inquiry" (AAI) aspektet til Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act (CERCLA), en føderal regulering og finansieringskilde til at begrænse/fjerne miljøfarer.
En fase 1 ESA involverer typisk en inspektion af stedet, gennemgang af registreringer, interviews med nuværende ejere, beboere, naboer og endda embedsmænd for at afgøre, om miljøforurening skyldes aktiviteter på eller i nærheden af stedet. Prøveudtagning og laboratorieanalyser er ikke altid inkluderet i en fase 1 ESA. Fase 1 ESA'er bør udfyldes af en miljøembedsmand.
En fase II ESA opstår, når potentiel kontaminering identificeres under en fase I ESA. Fase II omfatter prøveudtagning og laboratorieanalyse for at bekræfte tilstedeværelsen af forurenende stoffer. Nogle af de test, der kan udføres, omfatter test af grundvand og brøndovervågning, overfladejord og vand, jordboringer under jorden, testning af underjordiske lagertanke osv. En fase II ESA vil hjælpe med at vejlede enhver potentiel fremtidig afhjælpning og oprydning.
Pakkeejerskab og -overdragelse
Pakkeejerskab, overdragelse og tilknyttede faktorer vil variere meget fra sted til sted. Der kan være scenarier, hvor eksisterende anlægsejere er interesserede i at ombygge/revitalisere stedet, og andre, hvor anlægsejere ikke har en sådan interesse. Ikke-statslige ejendomsejere bør kontakte deres lokale regering for at få yderligere indsigt i lokale og/eller statslige regler, som de skal være opmærksomme på vedrørende genbrug af websteder.
Pakkegrænser
Identificer pakkegrænsen (eller grænserne), pakkens identifikationsnummer og/eller pakkeadressen og enhver anden information, der kan påvirke potentiel fremtidig genbrug. Hvis grunden/ejendommen består af flere skatteparceller, kan det være nødvendigt at gennemføre yderligere due diligence.
Vær opmærksom på eventuelle byrder på ejendommen, som kan påvirke fremtidig genbrug. Byrder omfatter ofte skødebegrænsninger, tilbageholdelsesret, servitutter osv., som kan påvirke muligheden for at overføre ejendomsretten til ejendommen eller påvirke muligheden for at genbruge en ejendom til et ønsket formål og kan findes via en titelsøgning og landmålingsgennemgang (f.eks. som en ALTA-undersøgelse).
Tilslutninger
Et websted kan have tilslutninger forbundet med realkreditlån, skatteforsømmelser og eventuelle statslige og/eller føderale miljøoprydningsforanstaltninger, som lokale regeringer eller andre fremtidige ejendomsejere kan blive underlagt ved erhvervelsen af ejendommen.
Restriktive pagter
Restriktive pagter er typisk opført på skødet og kan begrænse brugen af ejendommen. Restriktive aftaler gælder for nuværende og fremtidige ejere af ejendommen. Kontrol med arealanvendelse såsom restriktive pagter er ofte indført for at minimere potentiel eksponering for miljø-/industriel forurening.
Lettelser
Lettelser er noteret på skødet på en ejendom, hvilket kan påvirke fremtidig brug. Servitutter omfatter ofte:
- Adgang til servitutter
- Bevaringsservitutter
- Forsyningsservitutter såsom kloak- eller vandledninger, telekommunikation og el
- Servitutter til privat brug som f.eks. har private indkørsler, private forsyningsledninger eller vedligeholdelse af rørledninger
Zoneinddeling, politikker, relevante planer og undersøgelser
Zoneinddeling og politikker
Zoneinddeling er et værktøj, der bruges af lokalsamfund til at regulere brugen af jord og bygninger for at beskytte samfundet og fremme livskvaliteten inden for dets grænser. Zonebestemmelser og lokale politikker og bekendtgørelser kan have stor indflydelse på fremtidig sanering og ombygning af en ejendom. Markedsundersøgelser bør udføres som en del af genbrugsanalysen. Dette vil hjælpe et samfund med at afgøre, om eksisterende zonelovgivning er i stand til at understøtte fremtidig ombygning af stedet.
Et vigtigt træk ved de fleste zonelove, der kan bruges til at hjælpe med at lette genbrug, er muligheden for at "underopdele" pakker. Underopdeling giver ejendomsejere mulighed for at opdele store parceller i flere mindre parceller, som kan sælges til andre udviklere for at fremskynde genbrug af stedet.
Hvis lokale zonelove ikke understøtter foreslåede ombygningsplaner, kan ejendomsejere og/eller lokale myndigheder gøre en af tre ting:
- Anmod/Giv en zoneafvigelse, som giver en parcel (eller parceller) en dispensation til zoneinddelingsrestriktioner.
- Omplacere parcel(erne) for at ændre ejendommens kategorisering (såsom fra industriel til blandet anvendelse), hvilket skal bevilges af den lokale kommune og kan involvere en offentlig høring; eller
- Udfordr zoneloven, hvis den føles diskriminerende, ulovlig eller forældet. Dette er en tidskrævende proces - en juridisk ekspert bør konsulteres for at se, om denne vej er passende.
Lokale myndigheder kan også opdatere eksisterende zonekoder eller vedtage en ny, hvilket er en længere proces og kan kræve hjælp fra en konsulent/zoneekspert.
Alternativer til traditionel zoneinddeling
Et alternativ til traditionel zoneinddeling er en formularbaseret kode. En formularbaseret kode er et reguleringsværktøj til jordudvikling, der fokuserer på fysisk form frem for adskillelse af anvendelser, dannet i slutningen af det 21. århundrede som et alternativ til traditionelle euklidiske zonekoder. Formbaserede koder ser på en bygnings form og dens forhold til det offentlige område.
En formularbaseret kode indeholder fem hovedelementer:
- en plan/kort over det regulerede område, der udpeger de steder, hvor forskellige bygningsformstandarder gælder
- bygningsstandarder, der kontrollerer bygningers egenskaber og funktioner
- særlige forhold i det offentlige område som fortove, parkering på gaden, gadetræer osv.
- en klart defineret ansøgnings- og anmeldelsesproces
- en ordliste over begreber
I lighed med den euklidiske zoneinddeling er formularbaserede koder beregnet til at implementere og beskytte visionen om et samfund og samtidig beskytte livskvalitet og folkesundhed. En formularbaseret kode er i det væsentlige blot et andet juridisk værktøj til at hjælpe med at implementere en plan.
Overlejringszone
An overlejringszone er et værktøj, der anvender zoneinddelingsregler på et eller flere specificerede områder med allerede etablerede zonestandarder. Overlejringen gælder i tillæg til de allerede eksisterende zonedistrikter. Overlejringer bruges ofte til at beskytte særlige træk eller følsomme områder såsom historiske distrikter, oversvømmelseszoner eller vådområder. Overlejringszoner er også blevet brugt som en teknik til specifikke udviklingsprojekter, såsom projekter med blandet anvendelse, billige boliger og havnefronten. For eksempel kan Environmental Protection Overlay Districts (EPOD) styre udviklingen i eller i nærheden af miljøfølsomme områder, såsom grundvandsgenopladningsområder, særlige habitater eller flodsletter.
Relevante planer og undersøgelser
Ligesom zonekoder bør tidligere og eksisterende planer og undersøgelser undersøges. Dette inkluderer planer såsom omfattende planer, planer for åbne rum, klimahandlingsplaner, aktive transportplaner, omfattende økonomiske udviklingsstrategier og alle eksisterende statsdrevne initiativer såsom Local Waterfront Revitalization Initiatives og Brownfield Opportunity Area-programmer. Eksisterende planer og initiativer kan hjælpe med at fremhæve eventuelle tidligere identificerede planer for webstedet, identificere eventuelle politikker, der kan påvirke fremtidig brug, og afgøre, om eventuelle fremtidige anvendelser for webstedet allerede er blevet identificeret. Føderale og statslige agenturer vil typisk se på disse planer, når de bestemmer finansiering eller programdeltagelse.
Lær mere om NYS Zoning 
Miljøforskrifter
Føderale og statslige agenturer er en ressource for ejendomsejere og kan dele viden relateret til miljølove og andre reguleringsområder, der skal behandles.
Bemærk: det er vigtigt at holde eventuelle lovmæssige forudgående meddelelsesperioder for forskellige tilladelser og licenslukninger. Disse kan variere fra 10 dage til op til 180 dage, afhængigt af tilsynsmyndigheden. Disse tilladelser kan omfatte lufttilladelser i afsnit V, opbevaring af farligt affald osv.
Flodsletter
Ejendomme i områder, der støder op til en vandmasse, kan være tilbøjelige til at oversvømme under væsentlige vejrbegivenheder og kan ligge inden for 100- eller 500-års oversvømmelseszoneområder. Ejendomme bør vurderes for at afgøre, om en del eller hele ejendommen er inden for en oversvømmelseszone. Ejendomsejere bør også overveje potentielle påvirkninger, som klimaændringer kan have på ejendommen, og undersøge, hvordan disse ændringer kan påvirke muligheden for sikkert at afhjælpe og genbruge stedet.
Statslige og lokale bygningsreglementer bør gennemgås for lovmæssige krav relateret til udvikling i en oversvømmelsesslette. Føderale, stamme-, statslige og lokale bestemmelser kan påvirke evnen til at konstruere en struktur eller designet af strukturen. Federal Emergency Management Agency (FEMA) har en stor samling af digitaliserede oversvømmelsesfarekort, der kan refereres til. Hvis et samfund ikke har digitaliserede kort, bør papirkort være tilgængelige for visning på det lokale kommunekontor.
Lær mere om FEMA-oversvømmelseskort
vådområder
A vådområde er et defineret område, hvor vand dækker jorden eller er til stede enten ved eller nær jordens overflade. Udvikling i vådområder kan være begrænset af nogle få faktorer, herunder statslige eller føderale bestemmelser og/eller bevaringsservitutter. Identifikation af vådområder bør indgå som en del af en fase 1 miljøvurdering.
Truede arter eller beskyttede levesteder
Et område bør evalueres for at bekræfte tilstedeværelsen af truede arter eller beskyttede levesteder på ejendommen. Ethvert område, der har truede arter eller beskyttede levesteder, skal muligvis udelukkes fra enhver fremtidig udvikling. Truede arter eller beskyttede levesteder bør identificeres som en del af en fase 1 miljøvurdering.
Brayton Point Case Study
I 2014 samarbejdede byen Somerset, MA med Massachusetts Clean Energy Center (MassCEC) for at identificere, vurdere og analysere potentielle genbrug og ombygning af det 234 hektar store Brayton Point (lukket i 2017) kraftværkssted, som åbnede i 1963 og beskæftigede 240 personer, da lukningen blev annonceret.
Få mere at vide
Yderligere arealanvendelse og reguleringsressourcer
- Vigtige overvejelser før nedrivning for kraftværker til fossilt brændsel (POWER Mag, 2021)
- Zoneinddeling for alternativ energi [PDF] (New York Planning Federation, 2015)
- Grundlæggende information om restaurering og beskyttelse af vådområder (US EPA, 2022)
- Klimaresistente arealanvendelsesstrategier: Eksempler på lovgivningssprog og politik (Byråd for Byplanlægning)
- Lovgivningsmæssig og regulatorisk tidslinje for affald fra fossilt brændsel (US EPA)
- Forretningsmodeller for nedlukning af kulanlæg [PDF] (Pacific Northwest National Laboratory, 2021)
Tilmeld dig nyheder
Hold dig opdateret om energibesparende programmer og incitamenter, bedste praksis og meget mere.
Stay Connected